В начале 2025 года цены на рынке недвижимости в Минске немного опустились по сравнению с пиком прошлого года. Некоторые эксперты прогнозируют дальнейшее их снижение — особенно на вторичном рынке. При этом в центре внимания покупателей остаются новостройки и современные квартиры.
Что с ценами на жилье
В первые дни января этого года средняя цена квадратного метра жилья в Минске снизилась по сравнению с декабрем 2024-го на 52 доллара и составила 1530 долларов.
При этом в нынешнем месяце цены выросли на 10% по сравнению с январем 2024-го, сообщает портал pro-n.by. Год назад они были на уровне 1390 долларов.
— Стоимость квадратного метра в Минске побила рекорды, державшиеся почти десятилетие. Средний рост цен на вторичное жилье превысил 10% по сравнению с прошлым годом. Также активно продавались квартиры стоимостью выше 100 тысяч долларов, что свидетельствует о росте спроса на премиальный сегмент, — цитирует издание директора «Группы компаний Мариэлт» Дмитрия Дьяченко.
После практического завершения стройки крупнейшего жилого комплекса «Минск Мир» предложение новостроек заметно сократилось. Тем не менее спрос на компактные квартиры свободной планировки в современных домах достиг исторического максимума — около 40%.
Эксперт указывает, что скачок курса доллара и повышение ставок кредитования, скорее всего, привели к тому, что цены на жилье достигли своего пика. Вероятно, в 2025 году рынок не сможет повторить рекорды 2024-го.
«Спрос будет спокойным»
В случае сохранения нынешней геополитической и экономической ситуации обстановка по покупке и продаже недвижимости в Минске будет спокойной, считает юрист, аттестованный риелтор столичного агентства Ольга Щетникова, пишет tochka.by.
— Во-первых, госпрограмма по возведению жилья выполняется в полном объеме, и строительство не прекращается. Только за последнюю пятилетку у нас ввели около 20 млн м². Во-вторых, беларусов обеспечивают доступным арендным жильем. И это направление совершенствуется. Вероятно, такие квартиры можно будет выкупить на лояльных условиях, например, военнослужащим или тем, кто переезжает в города с населением менее 20 тыс. человек, — обосновала свою позицию риелтор.
Так, за 2024-й в эксплуатацию готовились ввести 355 тыс. «квадратов» построенного арендного жилья. На 2025 год цели у властей и того амбициознее: площадь доступного жилья хотят приблизить к 500 тыс. м². Квартиры планируют строить разного метража. Однако стоит помнить, что сейчас при получении арендного жилья человек теряет место в очереди на улучшение жилусловий.
Цена «квадрата» в новостройке регулируется государством, поэтому здесь больших сюрпризов Ольга не ожидает, а в отношении вторичного жилья риелтор рассчитывает на изменения.
— На мой взгляд, здесь ценам расти некуда, особенно в области старого жилфонда. Поэтому я ожидаю снижения стоимости квадратного метра, — отметила эксперт.
Легкий шторм на рынке может быть в том числе из-за колебаний курса валюты, но эти перемены риелтор называет обычными для наших реалий и вполне привычными для экспертов.
В ближайшее время большое количество жилья сдадут в таких комплексах, как «Зеленая гавань» и «Северный берег». По прогнозам эксперта, они составят достойную конкуренцию по спросу таким признанным гигантам, как «Новая Боровая», «Левада» и «Минск Мир».
— Покупатели новостроек — это, как правило, люди, которые продают старую квартиру, добавляют некую сумму и покупают новую, — поделилась опытом из практики Ольга Щетникова.
При этом все чаще беларусы обращают внимание на частную застройку по цене трех- четырехкомнатных квартир.
Возможно снижение цен
В своем исследовании независимый эксперт рынка недвижимости Наталья Литовская опирается на несколько переменных: курс валюты, ставки кредитов и доходы населения.
Так, при среднем курсе доллара 3,35−3,38 рубля за год, прежней ставке рефинансирования и росте реальной зарплаты на 4,7% эксперт ожидает постепенного поворота рынка к покупателю, сокращения количества сделок примерно до 1400 в месяц и снижения стоимости «квадрата» к концу 2025-го на 3−5% относительно нынешних значений.
Быстрее остальных начнут сбавлять обороты квартиры из старого жилфонда и крупногабаритные апартаменты. Новые же евродвушки вряд ли ощутимо потеряют в цене.
По второму варианту развития событий, курс доллара в течение года установится на уровне 3,4−3,5 рубля, ставка по основным кредитам поднимется до минимума в 17,7% годовых (для нуждающихся кредит тоже подорожает, но до других размеров с нынешних 12,5%), а рост зарплат будет происходить только в рублях (не в валютном эквиваленте).
Если в Беларуси сложится подобная ситуация, то количество сделок за месяц снизится приблизительно до 1300 в месяц, а «квадрат» за год потеряет 8% актуальной стоимости.
Такая экономическая ситуация для беларусов — своеобразная вариация стабильности. Поэтому сильный откат в цене квадратного метра до уровня января 2024-го вряд ли произойдет. Покупка же недвижимости останется почти единственным понятным способом вложения накоплений.
Есть еще маловероятный и пессимистичный сценарий с отменой кредитования жилья (даже для нуждающихся): курс доллара выше 3,5 рубля и снижение доходов населения в валютном эквиваленте.
К весне 2025-го количество сделок купли-продажи упадет до 1200 ежемесячно, а цена «квадрата» старого жилфонда к концу года опустится до самого плинтуса.
— За двушку без ремонта в старой панельке в Малиновке или возле «Пушкинской» — 60 тыс. долларов либо за однокомнатную хрущевку — около 40 тыс. долларов, — привела пример Наталья Литовская.
В таком случае и застройщикам придется скинуть по 200 долларов с «квадрата».
